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段生燕 关于进一步强化物业管理提升人居环境的建议
分类:大会发言   信息来源:本站  作者: 次浏览 2019/3/5 11:20:06

县政协委员、瓜州县渊泉镇人民政府副镇长  段生燕

小区物业管理是一项牵动千家万户,事关群众切身利益的民生工作,也是创新社会治理,推进文明城市建设的重要环节。我县物业管理历经20多年的发展,物业管理服务工作体系逐步建立并取得了一定的成效,特别是近年来,我县城市化进程不断加快,许多小区相继建成,在县委、县政府的正确领导下,经过有关部门、单位不懈努力,物业管理规模逐步扩大,物业监管得到强化,管理模式逐步改进,在完善小区治理,优化人居环境,提升城市品味中发挥了积极作用。根据近期物业工作调研结果,分析群众投诉上访原因,结合管理工作实际,我认为当前我县物业管理工作主要存在以下问题:一是各级对物业管理工作重要性的认识还不够到位,责任不够明确;二是住宅小区建设时监管不够严格,部分基础设施建设还不到位;三是物业管理市场化程度不高,存在物业管理不完善,运行不规范,服务质量不高,群众不满意的问题;四是业主委员会职能缺位,业主文明自律意识不强。为切实加强和改进物业管理工作,提升物业服务质量和水平,促进社会和谐稳定,提出如下意见和建议: 

1.健全体制机制。针对物业行业监管部门职能作用发挥不明显的问题,建议:一是实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由渊泉镇政府负责召集,物业管理相关职能部门及物业服务企业参加。协调解决业主委员会依法履行职责不到位、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题、物业管理区域内发生的重大事件、突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。二是按照“条块结合,属地管理”的原则,建立社区居委会、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协调机制,及时协调处理物业矛盾纠纷。三是加强业主委员会建设。按照国务院《物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的要求,各社区要积极指导各住宅小区成立业主委员会,进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务,完善业主、业主大会及业主委员的行为规范,落实业主委员会活动经费,使其切实发挥物管企业与业主之间的桥梁和纽带作用,提升业主自管意识,开创物业服务发展新局面。  

2.突出扶持引导。针对物业管理成本不断增加,物业收费难,企业服务质量大打折扣,业主投诉多,物业管理陷入恶性循环的难题,建议:一是政府既要加强监督管理,更要扶持引导。物价部门要尽快研究服务收费标准,逐步建立市场调节价格体系。房管部门要进一步完善物业服务业市场监管体系,完善物业服务市场准入机制,鼓励市场竞争,实行资质审查准入制、招标制和合同管理制,建立质价相符的收费标准,引入专业化的独立法人公司参与管理。二是强化物业企业资质管理。建立和落实监督、检查、考核、通报、投诉处理等制度,引导、督促物业服务企业严格遵守行业规定和市场规则,公布岗位服务标准、服务承诺和管理办法,加强企业内部管理。对不具备资质从事物业管理或具备资质但不按资质等级标准提供物业管理服务、业主投诉多、意见大的物业企业,依法进行查处或注销其资质。三是采取多种措施,扶持物管企业提升服务质量。通过增设公益性岗位、优惠提供办公场所用地、整合小区楼院以降低管理成本等措施,帮助物管企业改善管理服务环境。对小区绿化用水、涉及物业企业收取的行政事业性收费,根据相关规定该免缴的免缴,不能免缴的按最低标准收取,给物业服务企业适当的扶持,调动其规范经营、改进服务、拓展业务的积极性。

3.强化源头管理。一是强化房屋建设质量保证金制度,在政策范围内提高房屋质量保证金标准,延长质押年限,加强商品房质量的法律、社会及舆论监督,督促房地产开发商和承建方确保建房质量,对房屋质量投诉经查证属实的要严肃惩处,并督促开发商及时维修。二是住建、规划等部门要严格按照相关法规规定,在房地产规划设计审批时明确物业共有部位、共用设施的建设内容和使用功能,杜绝开发建设不配套、不规范的现象,防止开发商、物管企业侵犯业主的合法权益而引发矛盾纠纷。同时对分期开发建设的小区要限定工程期限,防止无限期开发或开发期限过长而损害业主利益。三是严把物业工程竣工综合验收关。严格落实物业承接验收制度,积极推行新建小区物管企业前期介入制度,做到前、后期物业管理有效衔接,尽可能堵塞监管漏洞,减少物业管理纠纷。四是加强整顿和管理,妥善解决开发建设遗留问题。对已建成住宅区进行全面普查,对于已经形成的开发建设遗留问题要分类整理,制定整改措施,按照各部门职责落实责任,限期解决。同时,对于新建住宅区,要加大监督管理力度,避免出现新的开发建设遗留问题。 

4.加强行业监管。一是严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制,新建小区全部实行物业招投标制度,促进物业管理公平公开公正。鼓励外地物业服务企业进入我县物业服务市场,加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业服务企业。二是建立物业服务保证金制度。在物业企业接管住宅小区时,一次性向物业行政主管部门缴纳年物业服务费总额10%的保证金,用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。三是建立业主自律和他律相结合的机制,采取业主单位催缴、媒体曝光等手段,协助企业迫缴业主恶意拖欠的物业费,维护诚信缴费业主的正当权益。同时要积极协调探索司法建议程序,建立解决业主欠交物业费的长效办法,积极营造业主自觉按时缴纳物业费用的良好氛围,促进物业管理市场的健康发展。四是物业行政主管部门要指导物业企业科学制定和使用《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本,明确规定物业管理服务中的服务范畴、标准、期限、费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范约束物管企业和业主的行为。五是加强住宅违规改建装修、小区乱搭乱建等违法违规行为的执法监管力度,建立健全监管制度,形成长效监管机制,维护大多数业主利益。


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